Hilfsweise wegen Zahlungsverzug erklärte ordentliche Kündigung läuft nicht ins Leere, wenn eine zunächst wirksame fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wird
[nectar_dropcap color=“#e93f22″]D [/nectar_dropcap]er Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses sehr wohl mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann (BGH, Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).
Der Bundesgerichtshof hat damit klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Zahlung innerhalb der Schonfrist nachträglich unwirksam wird.
Die Mieter und auch das Landgericht Berlin als Berufungsgericht waren hier jeweils der Meinung, dass die vom Vermieter hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung „ins Leere“ gegangen sei, weil das Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe.
Der Bundesgerichtshof hat dieser Rechtsauffassung eine klare Absage erteilt. Der BGH führte in der Begründung hierzu aus, dass wenn ein Vermieter neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstandes ausspricht, erkläre er dies nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. In dieser Konstellation bringt der Vermieter aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzliche vorgesehenen Umstandes wie einer Zahlung der Miete innerhalb der sogenannten Schonfrist nachträglich unwirksam wird. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin hat eine Zahlung innerhalb der Schonfrist also nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere geht. Dadurch, dass das Landgericht Berlin alleine darauf abstellte, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöst, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge (insbesondere die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Zahlung an den Vermieter), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.
Das praxisnahe BGH-Urteil stärkt die Rechte der Vermieter und bestätigt eine jahrzehntelange Rechtspraxis.
