Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands („Schimmelpilzgefahr“)

I n seinem Urteil vom 05.12.2018 (AZ: VIII ZR 271/17) entschied der Bundesgerichtshof, dass Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.

Im zu entscheidenden Fall verhielt es sich so, dass der Mieter einer im Jahr 1971 errichtenden Wohnung wegen einer „Schimmelpilzgefahr“ aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine Mietminderung geltend machte und zugleich einen Kostenvorschuss für die Beseitigung dieser angeblichen Mängel verlangte.

Sowohl das zuständige Amtsgericht als auch das nach Einlegung einer Berufung zuständige Landgericht stellten jeweils eine Minderung der Miete fest.

Der für das Wohnraum-Mietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs vertrat hier jedoch eine entgegenstehende Rechtsauffassung. Der BGH entschied in dieser Angelegenheit, dass Wärmebrücken in Außenwänden dann nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien hinsichtlich der Beschaffenheit der Mietsache kann der Mieter nach der Verkehrsauffassung nämlich lediglich erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist deren Einhaltung geschuldet, wobei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist. Im Jahr 1971 bestand allerdings keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten, sodass das Vorhandensein von Wärmebrücken einem allgemein üblichen Bauzustand entsprach. Der BGH stufte die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass ein Mangel der Mietsache aus von ihm aufgestellter „Grundsätze zeitgemäßen Wohnens“ hergeleitet werden kann, als nicht mit geltendem Recht vereinbar ein. Der BGH führte hierzu aus, dass die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinauslaufen würde, einen anderen als den gesetzlich vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und dadurch auch für nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnungen einen Neubaustandard zugrunde zu legen ohne dass entsprechend konkrete Vereinbarungen der Mietvertragsparteien getroffen wurden. Dies sei rechtsfehlerhaft.

Daraus ergibt sich, dass Sanierungspflichten nicht aus den „Grundsätzen zeitgemäßem Wohnens“ hergeleitet werden können. Das bedeutet, dass die bloße Gefahr einer Schimmelbildung keinen Mangel darstellt, zumal der Mieter durch regelmäßiges Lüften in einem zumutbaren Umfang die Schimmelbildung verhindern könnte.