Kaution kann vom Vermieter sofort verwendet werden

D/nectar_dropcap]er BGH hat in seinem Urteil vom 24.07.2019, AZ: VIII ZR 141/17 entschieden, dass im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses der Vermieter sich nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmter Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und (ggf.) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (ggf.) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Der BGH bezieht hier ergänzend Stellung in dem er ausführt, dass die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen kann, weil das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnungen nicht vorgibt. Der Vermieter kann dann die Kaution entweder ausdrücklich abrechnen indem er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelfall bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt oder aber durch schlüssiges Verhalten abrechnen. Hiernach ist eine konkludente Abrechnung auch dann gegeben, wenn der Vermieter die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter im Wege der Klage geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch damit zu rechnen ist, dass weitere Forderungen geltend gemacht werden. Dies basiert darauf, dass auch in diesem Fall der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck bringt, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. Diese Vorgehensweise – Verwertung der Barkaution auch für streitige bzw. nicht rechtskräftig festgestellte Forderungen – entspräche nach Ansicht des BGH auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie möglich, und zwar in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht, zum endgültigen Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters sind dadurch nicht berührt, denn wenn der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Forderungen des Vermieters bestreitet, kann der Mieter auf Rückzahlung der Kaution klagen. In einem solchen Rechtsstreit wird dann geklärt, ob die Forderungen des Vermieters auch tatsächlich bestehen. Entsprechendes gilt auch, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornimmt. Dies resultiert daraus, dass in beiden Fällen der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm geltend gemachten Forderungen trägt.

 

Beitrag von Rechtsanwältin Berchtold